不動産鑑定評価基準

価格の種類
正常価格
正常価格とは、市場性を有する不動産について、
現実の社会経済情勢の下で
合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう
市場価値を表示する適正な価格をいう。


限定価格
限定価格とは、市場性を有する不動産について、
不動産と取得する他の不動産との併合
又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき
合理的な市場で形成されるであろう市場価値と乖離することにより、
市場が相対的に限定される場合における取得部分の
当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。


特定価格
特定価格とは、市場性を有する不動産について、
法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、
正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における
不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。


特殊価格
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、
その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

鑑定評価の方式
原価法
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について
減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。（この手法による試算
価格を積算価格という。）
＊費用性に着目した手法

取引事例比較法
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに
係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較
及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の
試算価格を求める手法である。（この手法による試算価格を比準価格をいう。）
＊市場性に着目した手法。したがって 学校や宗教建築物などは市場性を有していないので、取引事例比較法は適用が困難。

収益還元法
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現価の
総和を求めるものであり、純収益を還元利回りで還元して対象不動産の試算価格を
求める手法である。（この手法による試算価格を収益価格という。）
＊収益性に着目した手法。